专家解读半年报丨艾堂明:房企利润高增长难以维系_亚博官方首页

发布时间:2021-04-17    来源:亚博手机APP版 nbsp;   浏览:78366次

官方首页|年中以后,各大房企都披露了2018年上半年的财务报告。在去杠杆化背景下,房企资金多渠道放松,出租出租车、禁售等政策仍有压力。目前,房地产市场形势非常复杂。《财报直通车》系列报告跟踪房地产企业半年报披露情况,利用数据分析上半年房地产企业的展示情况,邀请新浪财经首席评论员艾唐明通过财务报告数据融合行业发展背景和业务运营逻辑,全面分析房地产企业半年报,关注未来半年的行业走势。

专家了解,半年报简化了:房企的快速增长模式转变为内生式快速增长,外部行业循环能力更强。专家了解,半年报正在去杠杆化,未来房企ROE指数将保持稳定和可玩性。传统房地产行业短期内需要转型。自2018年初以来,房地产政策得到大力实施,监管不断升级。

一方面,大力诱导非理性市场需求;另一方面,它着眼于调整中长期供给结构,期望通过有效供给给定的有效市场需求来促进市场的整体稳定。很多城市也在争相落实地方主体责任。截至6月底,50多个地级以上城市和10多个县市实施了调控政策。针对未来南北政策,艾堂明回应说,目前房地产行业的重大政策层面还是以调控为主,中央的几次表态也很具体。

“努力遏制房价下跌”之类的忠言,将定性地界定房地产行业未来的政策取向,整个房地产行业的调控至少一年后才会出台。在汤艾,很明显,目前国家提倡资本流向房地产企业,以防止资本过度流向房地产行业。房企资本过多,必然导致杠杆率更高。

在大政策趋势下,房企也在大力转型。由于房企规模小,转型效果显现需要时间,政策变化体现在财务报告数据上。三四线城市保守征地和低周转产生的高利润无法维持。

关于2018年上半年房地产企业的业绩,艾堂明回应说,郑融地产和新城控股的利润增长很快,碧桂园和恒大的利润也增长很快,而金地等老牌房地产企业则有点分散。这三类可以说是房地产企业的典型代表。以新城控股和郑融地产为代表的房企规模相对较小,基数较低,更容易降低建设利润。

未来可能不会有更多业绩快速增长的后起之秀,但企业的规模和规模是无法与大型房地产企业相比的。以碧桂园和恒大为代表的优秀龙头企业,业绩的快速增长有相当一部分是由于三四线城市历年来大量的土地储备。就像这两年三四线城市房价下跌一样,三四线城市价格基数低,更容易让业绩翻倍。

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保守的征地态度,高速的R&D和成交量,以及紧跟房价下跌趋势从一二线城市蔓延到三四线城市,这类房企的业绩有了缓慢的提升。但由于三四线城市调控政策大幅放松,去库存基本完成,棚改贷款也同时放松,三四线城市增速也面临瓶颈。

未来,这类房地产企业可能会被部署到优秀的三线城市和一二线城市,与一些老牌房地产企业展开竞争 还有一些房地产企业投资长期租赁公寓,利润非常低,回报周期长。关于房企转型方向,艾堂明认为,以传统生产为代表的房地产和传统产业转型最重要的方向之一是新兴产业和高科技产业。为了更高质量的发展,转型过程中的阵痛是不可避免的,但会有利于未来的经济发展。未来,房地产业在国民经济中的比重不会上升,房地产业也不会走上由北向南的精细化经营和高质量发展的道路。

以前房地产行业赚的比较轻松,导致一些房地产企业没有动力去了解和探索多元化发展。结合房地产行业的发展趋势,只有在住宅方面有很多方向可以自由选择,如智能建筑、智能家居、环保建筑、装配式建筑等。也有可能发展涉及上下游,如上游原材料行业,下游家居和家装行业等。

更好的房企会在这方面进行探索和实践。多年来,股市基金逐渐挤满了关于房地产公司a股估值低、溢价低的行业领袖。艾堂明明确指出,这是行业的一个特点,因为房地产行业的想象空间严重不足,没有必要给投资者带来足够的故事和未来预期,包括不可信的概念和主题。

但是,房地产行业在南北走向成熟,股市也走向成熟。优秀的房地产公司不会逐渐在股市中占据优势。

股市逐渐在价值投资中发挥作用。房地产公司大多属于中小公司,不被基金忽视。

而且,股市持续走低。艾堂明预测,如果没有政策的影响,未来的股市资金不会逐渐被领先的房地产企业挤占。

融资渠道放宽,房企融资压力大大改善。关于房企融资的大好现状,艾堂明分析,房企融资主要有两种形式:银行贷款和债券发行。由于政策的影响,目前银行贷款可玩性较低,贷款利率提高了很多,所以大多数企业不会自由选择发行公司债券。企业发行债券是一种方便且必要的融资方式。

但是最近债券债权人的情况越来越多,实力较弱的企业发行债券也不是很难。此前有报道称,东方花园计划发行10亿元债券,但实际销售规模仅为5000万元。东方强势园林就是这样,小规模的房地产企业就更不用说了。

上市房地产企业也可以通过股市回购融资。但在目前的政策背景下,证监会的回应是允许的,目前来看也不算太不现实。也有一些企业不会自由选择海外融资。

海外融资利率低,融资成本小。但人民币近段时间一直在持续下跌,汇率的变化也是一个潜在的成本和风险。关于房企半年报中经常出现个别企业建筑面积为零,经营现金流会成为胜利的现象,艾堂明认为,企业筹集现金后,第二大支出是拿到土地,但还没有开始,可能与个别企业的发展周期有关,也可能是刚拿到土地还没开始。

要么是故意拖慢施工进度,因为有可能是房企在施工后要思考如何解决问题。如果企业收购的土地所在的城市也是严格禁止出售的,现在允许的价格比较低,企业同意要这么慢的开工建设和销售。

只是现在很多房地产企业应对的策略是放慢脚步,等待政策出台,相当于变相的囤积房产。-官方首页。

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